与万科合作权重增加 宁夏房企中亿基业二度递表港交所

在第一份招股书失效5个月后，4月19日，中亿基业控股有限公司（下称“中亿基业”）决定再次递表港交所，独家保荐人仍为国泰君安(10.2, -0.24, -2.30%)国际(0.86, 0.00, 0.00%)。

　　资料显示，中亿基业是一家总部位于宁夏银川的房企。其前身可追溯到1991年的中房银川总公司，即宁夏中房实业前身，主要从事物业开发、物业管理以及提供养老及教育服务等。

　　根据中指研究院数据，按合约销售额计，中亿基业2021年在银川以及2020年在西宁的所有物业开发商中，排名第一。

　　从公司的整体业绩来看，招股书显示，在过去的2019年、2020年和2021年三个年度，中亿基业的收入分别为21.25亿、56.36亿和129.45亿元，复合年增长率约为146.8%；相应的净利润分别为5.15亿、8.43亿和13.84亿元。

　　从其收益分布来看，主要是来自物业开发及销售、物业租赁服务以及管理咨询服务所产生的收益三部分。在2021年，物业开发及销售收入128.84亿元，占总收入99.5%，其中住宅板块收入117亿元，占总收入90.3%；商业和停车场各贡献了总收入的3.9%和5.3%。

　　至于年复合增长率波动较大的原因，中亿基业表示，主要是由于特定年度交付总建筑面积的波动所致。2021年中亿基业共交付了8个新项目，在2020年，公司也交付了5个大型项目。

　　而且，所交付的物业售价整体也有所增长。例如在银川，平均售价由2020年的6508元/平方米增长至2021年的8266元/平方米；在咸阳，平均售价由2020年的6327元/平方米增至2021年的9082元/平方米。

　　截至2022年1月31日，中亿基业应占总建筑面积为718.41万平方米，包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积55.29万平方米；开发中物业的规划建筑面积590.63万平方米，持作未来开发的物业估计建筑面积72.49万平方米。

　　界面新闻注意到，与第一份招股书类似，中亿基业再次强调了与万科的合作关系，称其为公司的业务发展提供保障。

　　在新递交的招股书中，中亿基业称，“凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，公司能够巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区”，与其紧密合作对公司的贡献甚大。

　　据悉，在2017年，中亿基业建立中房万科实业，作为公司与万科集团战略合作的平台。截至2022年1月31日，中房万科实业拥有银川及西宁总建筑面积为314.68万平方米的10个开发项目。

　　业绩权重在去年一年里也有所增加。数据显示，2021年，中房万科实业毛利为15.79亿元，较2020年的1.28亿元同比增长了1086.72%。

　　去年5月11日，中亿基业首次在港交所递表。彼时，中亿基业也在招股书中表示，正是得益于和万科集团的业务合作，公司在往绩记录期间进行了业务扩张，实现公司的收益增长。半年后，港交所公告显示，这份招股书已宣布失效。

　　从其最新的招股书内容仍可窥见不少问题，这些问题或许也是中亿基业首次IPO遇阻的主要因素。

　　作为一家成长型物业开发商，中亿基业较为依赖合作项目。据招股书披露数据显示，截至今年1月31日，中亿基业拥有39个处于不同发展阶段的物业开发项目。其中，有33个项目由中亿基业附属公司开发，有6个项目由中亿基业的联营公司开发。

　　聚焦于西北市场的中亿基业，其业务必然有着地域局限性。数据显示，与第一份招股书中截至2020年3月底的统计数据相比，中亿基业在此期间新增9个物业开发项目，应占总建筑面积扩张了66.74万平方米，绝大部分项目都位于西北地区。

　　在其39个物业开发项目中，有24个项目位于宁夏，11个项目位于青海，2个项目位于陕西西安和咸阳，四川崇州和内蒙古包头各有1个项目。

　　此前就有业内人士分析，中亿基业布局范围过窄使其受单地政策、需求影响过大，令其后备资源不足；而且西北省区间存在分化，重仓的宁夏、青海房地产开发投资和GDP增速均与其他省区存在差距，可享受的政策红利有限。

　　不仅如此，近年来，中亿基业的利润水平下降趋势明显。2018年-2020年，中亿基业毛利率分别为34.8%、39.1%、31.8%。2021年公司实现毛利31.98亿元，毛利率下降为24.7%。

　　此外，由于业务扩张及现金流量规划令财务需求增加，中亿基业不得不依靠大量借款维持公司发展。招股书显示，2019年-2021年，中亿基业借款总额分别为13.47亿元、18.87亿元和23.94亿元。截至2022年2月28日，公司的借款总额为23.54亿元。

　　较之前两年，中亿基业的资产负债率有所降低，但仍高于三条红线规定的70%。数据显示，2021年公司的资产负债率为74.9%。

　　接下来，中亿基业表示将着力优化公司的资本结构，改善债务管理水平。比如加强销售和营销工作以进一步增加公司预收收入、严格监控营运期间的现金使用确保充足的现金水平以及分散公司的融资资源等。

　　值得注意的是，在中亿基业招股书的董事及高级管理层名单中，朱瑜、冯仑、欧阳宝丰、路林等地产圈知名人士分别担任公司非执行董事、独立非执行董事等职务，主要负责就集团的经营及管理提供战略建议推荐意见、独立建议等。

　　不过，此次中亿基业能否上市成功，仍然面临着不确定性，毕竟在第一份招股书中就存在的毛利率下滑、较高负债以及业务布局单一等问题，当前这份招股书中也并未看出有过多改善。