普洱推出“盖房的诱惑”，专家：可能成为房产市场的重要分支

向往的生活又进一步：在云南普洱，个人可以买地建房了。与商品房不同，购地建房人在户型设计、室内装修方面完全自主，拥有很大的个性化表达空间。专家表示，这是对传统房地产市场的有效补充，可能会成为一个重要分支，但很难成为主流。

买房新变化：个人能买地盖房

近日，普洱市思茅区集中拍卖19宗微小宅基地，其中16宗流拍，2宗底价成交，一宗溢价29.6%。值得注意的是，本次成交的三宗地块都是个人拿地。

据了解，本次拍卖的19宗宅地，均为70年土地使用权的商品房建设用地，面积较小，178-336㎡不等，容积率为1-2.2。其中，18宗地块集中在思茅区思茅街道的白庙片区，另一宗位于思茅区南坪镇鸡枞箐。起拍总价53.4-100.8万元，折合楼面单价约1300-1500元/㎡。

思茅区自然资源局工作人员表示，本次竞拍，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照相关条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营，后期也可按规定进行转让，同等享受当地的入学、医疗等。“从报名情况看，参与竞拍者主要是普洱当地市民，而且多是个人报名。”

其实，这并不是普洱市第一次上演“盖房的诱惑”。今年1月、3月、5月、9月，思茅区曾四次进行微小宅基地拍卖转让。与以往带方案出让不同的是，本次竞拍限制更少：从房屋户型设计到室内装修，都可根据自身喜好进行，个性化设计空间更大。而且，完成土地投资的25%后就可以转让，转让对象无论是企业还是个人均可。

与普洱市类似，浙江丽水也曾在今年4月份尝试出让小宗宅地。不仅允许个人及多个业主联合出资竞拍，而且支持个人设计、建造房屋的“定制化”方案。虽最终不了了之，但不失为传统房地产模式下，在土地市场的一次大胆尝试。

住房新趋势：从安居到乐居

今年8月，住房城乡建设部部长倪虹表示，截至2023年年底，我国城镇人均住房建筑面积超40平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦；城市建成区面积达6.4万平方公里，常住人口城镇化率达66.16%；累计改造城镇老旧小区超25万个，惠及4400多万户、约1.1亿人。

倪虹表示，现在我们国家的住房发展已经进入了一个新阶段，即从“有没有”转向“好不好”。

“房子是用来住的、不是用来炒的”。随着房子居住属性的愈发提升，人们对房子的需求已从刚性转向改善。

从市场层面看，根据CRIC数据，2024年一季度，全国各房型住宅产品成交套数占比中三房产品成交套数占54%，较去年下降1.9个百分点；四房产品成交套数占28.2%，较2023年继续提升1.8个百分点至28.2%。

在今年10月底举办的“中国商业地产30周年发展高峰论坛暨展览会”上，清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求趋于多元化和高质量化。

而根据贝壳研究院发布的《2021-2035住房市场需求预测报告》，2035年房产市场改善需求和拆迁需求占比将达9成。可见，刚性需求的主流时代已经褪去，改善性需求将逐步站稳脚跟，并成为主导。

房产新补充：可能会成为重要分支

济南市民张先生，一到周末就往山里跑。“我在南部山区租了一处小院，周五晚上就开车过来住两天，去去‘班味’。这里不仅能呼吸到新鲜空气，还能种花种菜，生活起来比城市更惬意。”

与张先生类似的人，不在少数。他们工作日在城市，周末在山区休闲，催生、加热了南部山区长租房的新业态。其实，无论是土地“零售”，还是长租院子，都是房地产市场发展到一定阶段的产物。

合富辉煌山东公司副总经理许传明认为，于中小城市而言，房地产行业及城市化进程已经结束过去高歌猛进式的发展模式，开始出现差异化、个性化的开发建设。允许一部分有建设能力的个人和其他行业的企业进入土地市场，是一次有益尝试，也是对传统房地产市场的有效补充。

许传明表示，土地“零售”适合零散的小地块，这种地块企业操作起来不经济，反而给个人竞拍留出了空间。“它可能会成为房地产市场的重要分支，但不会成为主流。”