“沪七条”后，上海二手房市场开始拼手速？房东“跳价”是真的吗？

二手房成交量一直被称为上海楼市的“晴雨表”。“沪七条”新政发布，申城二手房市场表现如何？昨天，新民晚报记者走进申城多个热门交易板块，不少中介门店的咨询量、带看量较新政发布前增加了30%以上，并成功签约多套二手房。业内人士表示，随着二手房交易量显著提升，楼市“银十”行情可期。

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这批买卖双方更“听劝”了

“国庆七天未休，天天排满。最多的一天带领3组客户、看了7套二手房，已经达到楼市旺季的带看量。”昨天下午，在浦东新区梅花路中原地产门店，刚刚拍摄归来的中介潘雪莲对记者说，节后第一个工作日，她接受了三位房东的挂牌委托，一套是三室两厅的大户型，另外两套是50多平方米的两室户，计划两天内制作好推广小视频。

潘雪莲在登记最新委托房源信息

 “沪七条”新政发布，潘雪莲和同事们忙得脚不沾地，心里却乐开了花。“新政给我们带来最直接的影响是，预约看房的客户一下子增多了。国庆黄金周，我们店和周边五家门店的带看量较新政前一周均增加了30%-40%。”

 最让潘雪莲骄傲的是，国庆黄金周，她在两天内促成了一套大户型房源签约。潘雪莲说，9月底，她接受房东方女士（化名）的委托，出售联洋板块一套100多平方米的三房两厅。“此前，她委托了另一家中介，半年内没有找到意向客户，便委托我挂牌房源。简单沟通后，我发现房东挂牌价比市场价高100万元左右，立即告知同一小区类似房源的最新成交价、周边小区同一类型产品的最新成交价等信息，希望房东能理性发布挂牌价。经过两个小时的交流，方女士同意将挂牌价下调50万元。”

 10月2日，潘雪莲带着赵先生参观了方女士房屋。“参观结束，赵先生表示，他出售了一套两室一厅，诚意购买一套三房两厅，砍价100万元。”潘雪莲随即为赵先生解读了“沪七条”新政一系列利好措施，比如，取消普通住房标准和非普通住房标准，可以减少一笔税费等。挂牌价高受房屋楼层、室内装修等因素影响，可以和房东面谈具体价格。

潘雪莲带客户看房

 10月3日，在潘雪莲的邀请下，方女士和赵先生走进门店会议室，经过多轮商谈，最终，方女士愿意下调40万元，当场和赵先生签订了书面交易协议。“买卖双方的心理价位相差100万元，能在两天内谈判成功，最重要的原因是：他们有诚意，非常听劝。”潘雪莲补充道。

 “沪七条”楼市新政发布后，二手房跳涨的消息第一时间充斥各社交媒体平台。“‘房东当场跳价100万’等传言，并不可信。”潘雪莲分析道，房地产市场经过几年盘整，大部分房东和购房人的心态比较稳定，二手房交易价格和当下行情匹配；个别房东可能有“跳价”“惜售”等想法，说明卖房意愿并不强，也非常难找到适合的购房者。相比于跳价，客户砍价倒是变得更困难了，原先可以砍价50万元的房子，现在只能砍20万-30万元。

 “这两天，我们忙着拍摄最新委托的房源视频和照片，将通过多媒体渠道进行推广。”潘雪莲说，随着上海首套房存量房贷利率统一下调至LPR-30BP等措施相继落地，本周末，有望迎来一批刚需置业者，300万元左右的小户型会成为交易热门房源。

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沪漂小夫妻“火速”入场

孙先生这一套动作下来可谓快刀斩乱麻，和之前气定神闲、骑驴找马的表现大相径庭，林文表示能理解：“他说他感受到了一种紧迫感，打动他的内因是便宜的房价，外因就是新政释放了众多购买力，别人的手速只会更快。”林文补充道，金沙江路大渡河路区域处于两条轨交线路上盖，80%为面积三四十平方米的老旧小区，像孙先生看中的85平方米的大两房属于“面积段稀缺”，是小区性价比和同板块性价比都很高的房子，确实很抢手。而且，孙先生以首付30%、月供13000元的方案拿下，如此，夫妻俩每月公积金贷款9000元，每月只需额外支付近4000元房贷，既不会影响生活质量，还能为以后改善住房或置换新房，提供一定的溢价保障，更有利于家庭实现安居。

 这几天，林文还发现了一个有趣现象，就是“次新房”的卖家变多了，这和新政中“对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年”有很大关系。“我有一个卖家客户，是2022年房价高点的时候入手的新房，现在家里有置换需求，想买离市区远一点、面积大一点的房子。”“五改二”后，普通住宅增值税征免年限进一步缩短，有退出需求的次新房卖家开始蠢蠢欲动，这对上海近郊与远郊区新房销售去化增量的作用相对明显。

海阅首府售楼处，房产经纪人认真学习

10月10日上午，林文和门店小伙伴一起踩盘位于桃浦的海阅首府，现场有五十多位房产经纪人受邀，还同步邀约了大华梧桐樾、时代之城、保利海上臻悦等重点楼盘的集中看房。随着新一波具有购房资格人群的入市，林文认为，目前市场热度还将持续一段时间。

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部分老城区二手房表现“平淡”

 有人欢喜有人忧。记者调查发现，部分老城区的二手房市场表现比较平淡。

 “我们今天看的这套是精装产证面积107平方米的小三房，整个厅的尺度非常宽阔……”中原地产黄浦区西藏南路分行内，房产经纪人余莎正忙着剪辑刚刚拍摄的一套房源，再上传到自己的视频号上推广。从业十多年的余莎今年转型做起了房产自媒体达人，利用社交媒体拓客。

 她告诉记者，新政出台后，她就紧跟热点，拍视频、开直播和网友分析政策的受益人群。“看得出来，大家都很关注新政，这几条视频的流量比之前高许多。”余莎说，国庆长假期间，不少客户趁着政策的热乎劲儿来看房，门店平均每天接待四五组客户，但总体而言，新政后的房价、挂牌量、成交量都相对平稳。

 目前，买房的客人还是以刚需和刚改为主。最近成交的一套房，客户是一个即将结婚的年轻人。余莎介绍，近30岁的小林一直想入手一套100平方米左右的小两居作为婚房，他和未婚妻都在市中心工作，一开始，两人就把选房范围锁定在了内环，一到周末，就日行两万步，静安、徐汇、黄浦、浦东内环看了半年、比了半年，线上房源更是看了近百套。最近，终于在黄浦区选到了一套满意的次新房。对于这样的刚需客户，他们把居住的舒适度放在第一位，对短期内的房价涨跌并不十分敏感。这套新上线的房源，临近地铁，小区绿化率高、人车分流，周边配套生活设施也十分完善，余莎看到后第一时间转发给了小林，一下子就打动了小两口的心。趁着新政出台，交易成本下降，两人果断找房东签约了。这会儿，两个年轻人已经开始着手设计新家，憧憬搬进去开启新生活了。“最近一小部分房东的心态也发生了变化，虽然我没有遇到‘跳价’，但确实感觉到少数人的心理预期提高了，议价空间变小了，刚需客户遇到合眼缘的房子，还是要把握机会。”余莎补充道。

 “沪七条”新政包含“及时取消普宅、非普宅标准”，目前这一条还未落实，余莎发现身边讨论相关细则何时出台的客户特别多。家有二宝的张先生就打算置换一套大户型，让原本睡在上下铺的姐弟俩都能拥有自己的空间。新政出台后，他第一时间给余莎发去信息，咨询“及时取消普宅、非普宅标准”何时落地。最近，他和妻子陆续看了几套房，想等政策落地，谈一个更好的价格。

 余莎给记者算了笔账，以购入一套“满五唯一”，建筑面积150平方米，总价1500万元的房子为例：假设房东当初以1000万元的价格买进，如果是普宅，只需要交契税即可；但如果是非普宅则需要多交26万元左右的差额增值税。她说：“我们黄浦区二手房以改善型居多，超过144平方米的非普通住宅房源特别多，涉及到的税费就要好几十万元。如果取消了普宅和非普宅标准，大户型的交易税费可以大大降低，议价空间更大，相信也会让房产交易市场更活跃，现在许多买家和卖家都在等待靴子落地。”

 申城二手房网签数据显示，国庆假日，二手房签约2133套，而去年同期签约1064套。10月8日二手房签约达930套，10月9日二手房签约761套。申城二手房交易量出现明显反弹，说明政策效应已经及时反馈到情绪上。

 “‘沪七条’发布后，市民对楼市的关注度显著提高，释放了部分新的购房群体。”中原研究员卢文曦表示，政策对上海楼市持续向好发展起到巩固作用，加速了此前处于谈判中客户落定的步伐。

 “沪七条”对楼市的支撑力度较大，成交量带动价格企稳。同策研究院研究总监宋红卫预测道，随着一系列举措落地，有助于二手房交易量持续回暖，楼市“银十”行情可期，今年第四季度市场有望走出翘尾行情。